上海楼市半年落幕,融创、万科、中海谁是最终赢家?

来自:地产深度报道 2020-07-25

经历了疫情冲击和市场修复的上海,交出了楼市半年答卷。

从数据来看,强体质的申城走出了一条稳步向上的道路。活跃的新房市场平均认筹率高达100.2%。交易端的热度也传导至土拍市场,政府开闸放地,企业积极参与,上半年上海土拍揽金1313 亿元,同比大增超九成

一季大降,二季补仓

上半年,上海新房市场供应波动较大,一、二季度悬殊明显。

1 月中下旬开始,疫情蔓延影响了房企楼盘项目的正常销售,部分线下售楼处关闭,转而开通在线看房业务,新盘入市节奏放缓。

1 月上海仅有 7 个新盘近 2000 套房源公开摇号开盘,2 月疫情防控关键阶段整个沪上楼市呈现空档局面,直到 3 月底绿地海珀外滩的入市才一举打破长达七十余天零供应的局面。整个一季度公开摇号新盘仅 8 个

伴随着 3 月底预售证闸门的打开,4 月上海迎来了供应高峰,29 个新盘近 8000 套房源抢滩登陆新房市场,公开摇号的新盘高达 26 个,随后的 5、6 月市场供应逐渐回调,双月均有 14 个新盘公开摇号。二季度累计摇号新盘达 54 个,补量动作明显。

然后,由于一季度供应量大降,二季度的补量动作依旧无法填补上半年空缺。上海中原地产数据显示,上半年上海楼市供应面积为 257.26 万平方米,累计同比减少 31.11%

长宁断供,杨浦认筹率居首

从区域来看,上半年一向供应稀缺的长宁再度断供,除长宁外,其他 15 个区均有新房入市。

从数量来看,郊区依然是推盘的主力军,供应量最大的浦东新区开盘摇号的 11 个项目共计推出 2932 套房源,其次是奉贤区推出了 8 大新盘 2191 套房源;供应量最少的为杨浦区,上半年仅有新江湾城板块的融信世纪江湾一个新盘 36 套房源入市。

当前上海新房市场采用新房摇号制度,当项目认筹数过低时,可以选择不公开摇号开盘直接进入选房阶段。常说的认筹率均指公开摇号开盘的新盘所获认筹数与推出房源数比例,这是考量一个楼盘受市场欢迎度的直观体现

从最终认筹结果来看,市内的认筹表现显著高于郊区。突破 100% 的热门区域分别为杨浦、黄浦、浦东、徐汇和普陀五个区。其中认筹率最高的为杨浦区的 330.56%,造成杨浦认筹率奇高的原因是该区上半年仅有世纪江湾一个项目开盘,少量的 36 套房源收获了 119 组有效认筹,认筹率高达330.56%,直接拉高了区域平均认筹率。

紧随杨浦之后的是平均认筹率 213.1% 的黄浦和 188.8% 的浦东。

与杨浦情况类似的还有其邻居虹口,上半年虹口仅有滩豪景苑一个项目 165 套房源公开摇号,认筹率 46.67%,直接导致虹口区位列 15 个区域的倒数第三名,紧随其后的还有崇明、松江两区,区域平均认筹率均未过半。

从月度数据来看,上半年除开 2 月供应空档无认筹数,3 月单盘撑起整个月度供应外,整体认筹率表现较好,4 月与 6 月两个月的平均认筹率更是先后创下近 20 余月新高

平均认筹率超 100%

总体来看,上半年上海地区共有62 个新盘公开开盘摇号接受市场检验。

62 个新盘推出的 15414 套房源,收获了 15445 组客户认筹,半年度平均认筹率高达 100.2%。

数据来源:东方公证处、网上房地产等平台(制表:左宇)

100.2% 的平均认筹是什么概念?放置时间轴上理解更直观。

过去的 2019 年,上海地区全年的新房平均认筹率仅58.81%,即便是房地产市场火热的 2018 年,年度平均认筹率也不过88.94%。今年上半年市场火热可见一斑。

是谁造就了如此高的平均认筹率?

100.2% 的背后是近 25 个表现优异的新盘在拉动

这些市场反馈较好的新盘从 140 万起的低门槛刚需户型到几千万级别的改善大户型、从外环外远郊盘到内环内的高端盘、从高密度电梯住宅到低密度别墅洋房,种类繁多,不仅反馈出市场供应面广,亦折射出当前市场需求的多元化。

市场向好亦体现在产品去化上,上海中原地产数据显示,受疫情影响,上半年新建商品住宅成交 346.11 万平方米,累计同比减少 4.44%虽然同比减少,但如果结合供应量减少 31.11%,成交面积是在增加

十大明星新盘

火热的上半年楼市,也涌现了一批明星盘。

认筹率前十的榜单中,多数为高端改善盘,大多以地段和品质取胜,均价与总价均高,仅有少量远郊刚需盘与别墅产品穿插在榜单末尾。

240% 的认筹率成为跻身十强的门槛,表现最佳的两位三湘印象名邸与东方惠礼均为浦东前滩板块的新盘,认筹率分别达到 672.54% 和 555.72%,这也意味着有规划和学区加持的前滩板块热度不减,继续成为了上半年最受市场关注的板块。

然而即便为同一区域的两个项目,购房者上车代价也不尽相同。

三湘印象名邸和东方惠礼,开盘时间不过相隔两月,单价却相差近 3 万元。因此 " 政府‘放价’ "、" 前滩新房买到就是赚到 " 等观点在网上不断浮现。《国际金融报》记者调查发现,三湘印象名邸属于前滩板块内位置较好的 " 九宫格 " 项目首开,区域位置佳、市场关注度高,且此次推出了大面积户型在前滩板块较为稀缺,故取证价 12.18 万元 / 平方米一举将前滩板块新盘带上 12 万 + 时代。即便均价提高,验资条件严格,入手门槛一升再升,市场依然热情拥抱了三湘印象名邸,142 套房源最终收获了 955 组客户认筹,近乎 " 七人抢一房 ",当日便实现售磬。

紧随其后的是新江湾城板块的融信世纪江湾,其推出的少量底复花园洋房共计 36 套,最终收获超 3 倍认筹率。而中海汇德里作为内环内首开新盘,850 万即可上车,入手门槛低是其最大优势,加上推出了紧凑 3 房户型又贴合稍有经济实力的刚需人群需求,最终认筹率亦突破 300%;复地雅园位于黄浦老西门板块,板块内供应稀缺且入手门槛在 856 万,吸引了大批购房者出资认筹。

细数半年上海楼市,热闹依旧,唱角的却换了人。

去年半年、全年两度荣登上海房企权益销售金额第一的融创上半年直接仅有静安大宁板块的静安映一个项目入市,且为三家合作开发,推盘少、权益低,导致上半年融创在上海地区排行榜被万科和中海超越,但凭借着 " 啃老本 " ——上海桃花源外滩壹号院两个项目的持续去化(2600 万起步的上海桃花源,上半年签约 241 套;外滩壹号院均价 12.15 万,半年网签 22 套),融创依然守住了第三的位置。

来源:克而瑞上海

上半年上海市场最大的赢家中海,因旗下的中海汇德里中海臻如府两热门项目相继入市,且均取得较好认筹、去化效果,其在上海内环和中环的市场占有率相较 2019 年同期上升了约 1.51%,跻身半年权益销售金额榜首,较上年同期提升 6 个名次

作为碧云国际社区时隔 14 年后的又一豪宅项目,碧云尊邸一入市便引发疯抢,5 天收获 488 组认筹,揽收认筹金近 3 亿,甚至超过不少项目的成交总额。而翠湖天地作为老牌豪宅项目加推,单价更是创下上半年高峰,但市场接受度较好,认筹率亦逼近 280%。

上述两个豪宅项目开发商分别为浦东金桥瑞安房地产,受益于项目热销,浦东金桥和瑞安上半年上海区域商品住宅销售额分别是49.14 亿元与 52.51 亿元,跻身排行榜第 5、4 位

此外,亚通水岸景庭、绿宝园和森兰壹公馆是三个中环外项目,前两个为老盘加推,此前基础较好;后者为森兰板块内新盘入市,地理位置优势明显,三大新盘各凭优势杀入了认筹率前十榜单。

神盘折戟

一半海水一半火焰,上半热闹的楼市依然有不少 "反差感" 的新盘。

上半年认筹率最低的新盘属普陀真如板块的高尚领域,低至 3.16% 的认筹率与三湘印象名邸相差 212 倍

高尚领域作为 2019 年的知名红盘,首次开盘得到了全城中介的热推,推出的 1108 套房源收获 1181 组认筹,认筹率高达 106.59%,时隔一年加推认筹率却不足往期零头

有项目一期购房者对记者表示,高尚领域一期售卖时宣传小区人车分流,车位比例 1:1.2,但实际交付却是有一半车位需要分给项目此前的商住业主使用,实际使用比例只有 1:0.6。面对这一情况,业主只得掀起 " 维权 " 大旗,向开发商讨要车位。

车位维权事件加上二期项目开盘宣传力度变小,高尚领域的此次认筹结果大不如前。

作为销售产品,前期宣传推广必不可少,但再精美的 " 包装 " 也要经过购房者对于实物的验证。

5 月," 地王 " 项目中兴路一号入市,这个项目被贴上 " 打造国家地标的大师罗杰斯设计 "、" 艺术美学 "、" 稀缺供应 "、" 绝佳地段 " 等标签,一张张精美的项目图向购房者诉诸着它的设计与艺术美学。

但实际位于老闸北区的中兴路一号被设计为高密度的塔楼结构,全开放的落地窗成为了周边楼栋观摩房间的最佳位置;此外,项目取证均价高达 12.98 万元 / 平方米,超过九龙仓静安一号成为静安区有史以来预售证均价最高的楼盘,最终推出的 229 套房源仅有 69 组客户出资认筹,认筹率刚达 3 成。即便是低至 3 成的认筹率也未能实现有效去化。《国际金融报》记者查询发现,截至 7 月中旬,中兴路一号网签套数仅为 29 套这也意味着项目开盘 2 个月以来去化率刚过 1 成

照此速度,项目后期去化并不乐观。

上半年,万科地产在上海相继推出了中兴路一号、万科天空之城、万科青藤公园、万科西郊都会等新盘,但仅有万科天空之城一个项目认筹率超过 100%。多盘齐开的万科最终实现 73.93 亿元权益销售金额,蝉联榜单第二名

认筹率是项目热度的一个体现,但去化才是其终极的追求与考量。

6 月入市的世茂云图项目开盘推出了 348 套房源,最终认筹率仅 15.23%,为当月最低,但实际去化却呈相反态势。截至 7 月中旬,世茂云图二期项目累计签约 223 套

这样的 " 反差感 " 在市场上并不多见。

有业内人士表示,世茂云图是现房入市,资金沉没成本低且品质可观,在期房市场维权频现的当下自然会有购房者选择。

热闹的申城楼市拉下了半年帷幕,未做停留,下半年的序曲已然吹响。

又一批项目集结在路上,等待着入场券 ……

记者 孙婉秋 左宇