金九银十前夜:房价进一步上涨,销售终于转正

来自:钛媒体 2020-10-04

图片来源 @视觉中国

近日,易居房地产研究院发布最新一期《全国百城房价报告》。报告显示,1-8 月份,全国 100 个城市新建商品住宅成交均价为 15726 元 / 平方米,同比上涨 10.7%。而此前国家统计局数据显示,今年 8 月份,全国 70 个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为 0.6%,相比 7 月份 0.5% 的数据有所扩大;70 城二手房环比涨幅为 0.3%,涨幅保持持平。

同时,国家统计局发布前 8 月全国房地产开发投资和销售情况数据显示,1-8 月房地产市场多个典型指标或增速上调,或降幅收窄,尤其是房地产销售额 96943 亿元,增长 1.6%,增幅今年以来首次转正。

据此,多位业内专家认为,今年金九银十或许已经提前到来。但与此同时,三道红线等调控政策的出台,也让部分业内人士对房地产企业接下来的规模发展持保留态度。

房价进一步上涨

根据易居研究院数据,1-8 月份,全国 100 个城市新建商品住宅成交均价为 15726 元 / 平方米,同比上涨 10.7%。此前 100 城年初累计房价同比涨幅曲线连续 5 个月下行,而 8 月份数据略有反弹,或说明随着供应节奏的加快,各类高端楼盘正积极入市,其会影响成交结构和价格折扣。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,今年前 8 月,全国百城房价涨幅同比增速曲线虽然略有抬头,但这或和成交结构有关。由于各类高端项目入市的门槛降低,进而容易影响成交结构和价格。而从具体的城市数量看,房价过热城市即涨幅超过 20% 的城市依然在减少,这充分说明 7-8 月份调控是有效的,房价也以降温为趋势。尤其是各类炒房需求被剔除,在稳定价格的同时,也稳定了市场预期和交易秩序。

而此前国家统计局数据显示,今年 8 月份,全国 70 个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为 0.6%,相比 7 月份 0.5% 的数据有所扩大;同比涨幅为 4.7%,涨幅略有收窄。70 城二手房环比涨幅为 0.3%,涨幅保持持平;同比涨幅为 2.2%,同比涨幅有所扩大。

严跃进称,根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算,1-8 月份全国商品房均价为 9843 元 / 平方米,同比涨幅为 5.1%。他进一步分析称,市场交易是决定房价的重要因素,实际上今年 8 月份住宅交易并不差,全国各地楼市总体上呈现了 V 形走势,由于此前购房需求积压,当时正进入到积极释放的阶段,所以 8 月份交易相比 7 月份其实是略有上升的。交易活跃往往也会使得价格略坚挺。

从政策的角度来看,他进一步解释道,8 月份虽然部分城市出台了收紧性政策,但其实只是少数。从全国绝大多数城市来说,政策依然以宽松为主。比如说在预售许可证的发放方面,各地普遍是放松的,这使得很多项目能够以高价水平进行销售,这也容易使得房价出现上涨。

58 同城、安居客发布的 2020 年《8 月国民安居指数报告》亦显示,2020 年 8 月全国重点监测 67 城新房在线均价 16481 元 / 平方米,环比上涨 0.14%,其中 33 城新房在线均价环比上涨;二手房方面,8 月全国 67 个主要城市二手房挂牌均价为 15683 元 / 平方米,环比上涨 0.55%,有 48 城二手房挂牌均价环比上涨。

贝壳研究院高级分析师许小乐也认为,房价上涨的主要原因,一方面是需求有所升温,另一方面则是疫后房企融资环境有所改善,拿地热情较高,一级市场热度向二级传导所致。这一点在数据上也有所印证—— 58 安居客房产研究院监测数据显示,从用户行为指数来看,8 月份全国找房热度稳中有升,环比上涨 4.3%,购房者信心指数为 111.7,环比上涨 1.9%。

中国房地产指数研究院数据也体现了这一趋势。8 月,受监测的 100 个大中城市当中,89 个城市新建住宅价格环比上涨,10 城市环比下跌,一个城市与上月持平。同比来看,全国 100 个城市新建住宅平均价格较去年同期上涨 3.34%,涨幅较上月扩大 0.13 个百分点。

当月,全国 100 个城市二手住宅平均价格为 15331 元 / 平方米,环比上涨 0.18%,涨幅较上月扩大 0.16 个百分点。从涨跌城市个数看,53 个城市环比上涨,46 个城市环比下跌,一个城市与上月持平。同比来看,全国 100 个城市二手住宅平均价格较去年同期上涨 2.00%,涨幅较上月收窄 0.05 个百分点。

销售增幅首次转正

其它指标方面,根据国家统计局数据,1-8 月,房地产开发企业房屋施工面积 839734 万平方米,同比增长 3.3%,增速比 1-7 月提高 0.3 个百分点;房屋新开工面积 139917 万平方米,下降 3.6%,降幅收窄 0.9 个百分点;房屋竣工面积 37107 万平方米,下降 10.8%,降幅收窄 0.1 个百分点。

房地产销售方面,1-8 月,商品房销售面积 98486 万平方米,同比下降 3.3%,降幅比 1-7 月收窄 2.5 个百分点;前 8 月销售额 96943 亿元,增长 1.6%,1-7 月为下降 2.1%,年内首次转正。此外,8 月单月销售额同比上涨 27%,8 月单月销售面积 1.48 亿平方米,同比上涨 13.7%,这也是自 5 月以来连续第 4 个月同比上涨。

对此,国家统计局新闻发言人付凌晖表示,今年以来,在疫情冲击下,一季度房地产无论是投资、销售都出现大幅度下降。随着经济的恢复,房地产出现了回暖态势,前 8 个月商品房销售额已经转正,销售面积降幅也在收窄。

贝壳研究院数据亦显示,8 月重点城市链家二手房市场季节性回落,本月成交总量环比下降 5.2%,但同比增长 34%;1-8 月成交量较去年同期增长 0.68%,上半年疫情对市场的冲击基本在 8 月完成修复。

重点 18 城链家二手房实时成交总量走势,数据来源:贝壳研究院

付凌晖认为,近期房地产的回暖,有前期疫情中一些压抑性需求释放的因素,也有金融增加对实体经济支持力度的原因,中长期利率有所降低,客观上也降低一些购房者负担,有利于整个房地产市场的恢复。但是总的来看,无论投资还是销售状况,仍然处于较低水平。未来,随着多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度不断完善,中国房地产市场保持总体稳定还是有基础的。

对于市场成交规模,中指研究院企业事业部研究主管黄靖总结称,往年的 8 月是一个淡季,但是今年因为短期的需求释放,导致市场的积极性比较高,加上房企推盘的力度比较大,整体上已经弱化了淡季的效应。从目前来看,8 月整体成交规模跟往年同期相比是比较高的,增幅在两成左右,因此市场复苏表现比较突出。

严跃进分析认为,该数据继续表现出回暖的态势,充分说明购房需求还是比较强劲的。实际上各地新房的供应节奏明显是在加快的,金九银十期间各地更是会有积极销售的态势,其都有助于此类曲线跌幅收窄。总结 1-8 月份全国房地产市场的数据,可以体现为 "走出低谷、逐渐复苏、欣欣向荣、好于预期" 的导向,这也说明楼市有韧劲。

他进一步指出,后续预计来看,供给端依然会活跃,这和地方政府对于房地产市场的态度略转变是有关的,房地产成为今年稳经济的重要支柱产业。而从需求端看,需求释放比预期的好,尤其是在后疫情时代,购买力逐渐释放。而从价格方面看,价格风险可控,但要防范违规资金介入,这是后续各地价格管控所需要注意的内容。

金九银十能否再现?

8 月各类数据向好,让诸多业内人士对于今年的金九银十产生了期待。中指研究院企业事业部研究主管黄靖就预期,在当前市场效应的影响下,9 月市场规模仍然保持高位的可能性比较大。

他认为,虽然去年 " 金九 " 效应不是很好,但是今年 9 月房企面临政策收紧预期强化的背景下,短期推盘的积极性会非常高。因此,综合来看,三季度市场规模还是会比较大的,同比保持增长的态势应该没有问题。但是,随着防范房地产系统性金融风险监管的收紧,预计未来房地产市场走势将更趋平稳。

中原地产首席分析师张大伟则更加乐观。他认为,全国房地产投资开始全面复苏,从南到北,开工逐渐正常,8 月份大部分城市楼市同比明显上涨,从趋势看,预计在 " 金九银十 " 后,今年房地产市场的销售额、销售面积有望全面同比上涨。张大伟预计,如果按照 5、6、7、8 月份四个月的平均同比涨幅,2020 年全年中国房地产市场销售额刷新历史纪录成为定局,而且有望高达 17 万亿元。

不过,8 月份调控收紧,尤其是三道红线等政策的出台,也让部分业内人士对房地产企业接下来的规模发展持保留态度。其中最严格的当属三道红线—— 8 月 20 日,央行、住建部将召集部分房地产公司面谈,规定房地产企业:第一,剔除预收款的资产负债率不得大于 70%;第二,净负债率不得大于 100%;第三,现金短债比不得小于 1 倍。

如果,房地产企业三线均超出阈值,有息负债规模以 2019 年 6 月底为上限,不得新增有息负债;如果碰到两条线,负债年增速不得超过 5%;碰到一条线,负债年增速不得超过 10%;三条线都未碰到,负债年增速不得超过 15%。在这样的限制下,房地产企业的规模增速将受到极大影响。

此外,8 月,地方政府层面普遍坚持 " 房住不炒 " 政策方向,持续推动因城施策精准调控,海口、宁波、三亚、乐山等地开展房地产市场专项整治工作,进一步规范房地产市场秩序;南京出台土拍新政,当地块竞价达到最高限价时,改为现场摇号确定竞得人,为土地市场降温。

据此,贝壳研究院策略研究部分析师许小乐预测,新房市场受库存增加、房企资金压力等因素影响,可能会出现降价售房的小行情,但今年 " 金九银十 " 很难出现。" 在调控持续从紧之后,房地产市场已经不存在明显的波峰。" 许小乐说。

他进一步分析道,中央层面已经多次强调 " 房住不炒 " 的政策导向,LPR 利率连续四个月保持不变,上半年应对疫情的货币信贷政策逐步调整,房地产市场快速升温的条件不复存在。" 近期,住建部召开重点房企融资座谈会、部分城市房地产工作会商会,分别从房企端、城市监管端加强分类指导,未来市场热度较高的城市将大概率加码调控,不会出现市场过热的情况。" 许小乐说。

58 安居客房产研究院分院院长张波也认为,多地出台调控之后,楼市热度快速上升的态势有所放缓。另外,值得关注的是房企降负债将是下半年的重要调控方向,降杠杆、保稳定层面会有更多政策体现。预计 9 月市场热度整体会保持和 8 月类似态势,部分房价上涨过快城市或将迎来一波新的调控小高潮。

但中原地产首席分析师张大伟表示:" 七八月已经累计出现了 15 城收紧政策,但目前看,之前的调控政策大部分力度不大,对于市场的影响在 8 月还未出现。楼市调控政策基本以稳楼市为主,尽管部分城市出台刺激市场的政策后立即收回,但对于市场的影响并没有出现全面转向,‘金九银十’市场将继续上行。"

(本文首发钛媒体 APP,作者 | 石万佳)

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