德国房地产2022年最新发展历程

德国房地产与金融良性循环的秘诀，在于德国住房金融的“1+4”模式。德国房地产所谓“1”，是指德国长期以维护币值稳定为首要目标的货币政策，长期维持了低通胀率，从德国房地产两方面支撑了住房金融和住房市场的稳定。

一方面，避免流动性泛滥和过多资金流入住房市场，德国房地产为监管政策或审慎性住房金融制度有效发挥作用创造了有利环境。另一方面，低通胀率和低通胀预期大大降低了居民将住房作为保值增值投资品的需求，有利于减少住房的投资属性和对住房金融的需求，避免了房地产金融化。

所谓“4”，德国房地产是指德国审慎性住房金融市场的四大制度性特征。虽然欧元区早在1999年便已实施统一的货币政策，但德国和西班牙、爱尔兰等其他欧元区国家在住房贷款增速和房地产市场却表现迥异。这一差异与德国住房金融的制度性特征有关。

现有文献一般从贷款价值比、利率类型、再融资工具、贷款期限、德国房地产抵押物价值评估方法、资产增值贷款等多个维度来刻画一国的住房金融市场。从国际比较看，德国住房金融市场具有鲜明的审慎性特征，德国房地产集中体现为：基于MLV的抵押物价值评估、审慎的再融资、贷款价值比低、固定利率占主导（见表6.3）。这种审慎性，既是监管政策塑造的结果，也是德国银行业形成的一种习惯。