华南城(1668.HK)17亿项目出售利润率达50%，体现每股5元的含金量夯实现金流

3月31日，华南城控股有限公司(1668.HK)（以下简称“华南城”）与深圳国际控股有限公司达成合作协议，华南城拟出售旗下乾龙物流集团有限公司位于郑州和合肥两处高标物流仓储项目，预计将回笼资金逾17亿元。 

资料显示，本次拟出售物流园分别位于郑州和合肥两地，总面积约91.52万平方米，已建成建筑面积约40.57万平方米。合肥乾龙物流园及郑州乾龙物流园主要服务于当地周边产业，客户包括快递快运、三方物流及专线物流等。

据了解，此次交易的两大物流园，从开发到最终售出用时仅五年，且经过华南城团队的专业运营，出租率接近100%，充分印证了华南城具备良好的仓储资产的开发能力、营运能力以及变现能力。考虑到华南城还有几百万平方米的仓储物流土地可以作为开发用途，这一成长逻辑有望继续得到延续，即伴随项目的持续建设及成熟后择机退出，华南城还将释放出源源不断的价值。

合作对于双方的好处都是显而易见的。目前，深圳国际正在向物流基础设施资产管理方转型，补充优质的物流园区将进一步巩固其高质量的资产储备。

而对于华南城而言，此次合作不仅表明公司强大的资产孵化能力得到认可，更为重要的是，此次合作将有效增强华南城的资金实力，降低资产负债率，控制经营风险，更符合公司聚焦主业和未来开发，挖掘更多商贸物流商业模式的长期目标。

一、积极与更多实力企业合作开发，全面推进转型升级

近段时间以来，华南城利好连连，机遇叠加，公司全面加速转型升级的态势已然愈发明朗清晰。

2021年最后一天，华南城宣布与深圳市特区建设发展集团签署拟认购股权协议，特区建发集团将以29.28%的持股比例成为华南城的实际控制方，成功“牵手”实力国企。

随后在今年2月，华南城又与特区建发集团深信投公司旗下鹏城智享签署合作协议，进一步强化合作，双方拟在停车场景建设、运营管理服务、增值运营服务、智慧园区建设等领域的全面深化合作。

同月，华南城与深圳能源集团全资子公司深能南京订立战略合作框架协议，双方拟在屋顶分散式光伏、热电联产、碳资产管理、多种类储能、综合能源、合同能源管理等领域开展合作，既是华南城与大型国资企业达成的又一重要战略合作，也标志着华南城踏出全面推进新能源开发与管理的重要一步。

此外，华南城还于3月与特区建发旗下深规院达成战略合作暨深圳华南城城市更新项目规划设计签约，深圳华南城千亿旧改项目正式启动。

实际上，从去年至今，面对疫情反复、地缘冲突叠加宏观经济波动加剧等诸多因素影响，产业与金融市场均面临着不同程度的调整。而在此之中，华南城在危机中抓住机遇，无论是与实力国企优势互补、资源共享，打造低碳节能、经济环保的产业园区，还是此次转让盘活资产，进一步优化资产和财务结构，都显示出其顺势而为、逆势而上的战略定力，为企业高质量快速发展奠定了坚实的基础。

二、价值潜力浮出水面，中长期配置窗口正被打开

笔者根据过往经验判定，华南城近期的一连贯积极动作至少能延伸到两个方面。

其一，华南城庞大的资产价值并未受到市场的有效反馈。

在投资大师彼得·林奇的分类中，有一类公司被称为“隐蔽资产型公司”，指的是拥有投资大众没有注意到的、价值非同一般的资产类公司，比如一大笔现金、土地使用权等等。彼得·林奇认为，一旦隐蔽型资产被市场所发现，抢先一步的投资者将会获得丰厚的投资回报。

笔者认为，华南城或符合上述对于“隐蔽资产型公司”的定义。据了解，本次仓储产交易的资产账面值大约人民币11亿，出售的毛利率高达50%。由此可以证明，华南城1200亿港币的总资产具备变现能力，未来可以进一步释放1200亿港币总资产和400多亿港币净资产（等于每股港币5元以上）的价值。因此，从资产实力的角度来看，华南城当前55亿左右的市值显然匹配不了其真实价值。

而从资金面的角度看，南向资金似乎早已关注到了华南城的投资价值。Choice数据显示，南下的资金已经从2020年7月底起开始不断增持，并且在华南城拟引入深圳特区建发为第一大股东的2022年1月份出现了一个“小高峰”，表明市场对其未来发展预期的看好。

（来源：东方财富Choice）

其二，经由市场验证，在一系列为塑造未来影响力的积极调整举措之后，公司资源将加速向业务增长更快、盈利能力更高的领域集中，一定程度上会推动公司业绩上行。

目前，华南城正积极与更多实力企业，尤其是国资背景的企业进行合作，既力证了华南城发展方向的前瞻性与正确性，也侧面表明华南城的价值潜力正在被挖掘与激活。

一直以来，在“重招商、强运营”的策略指引下，华南城以"商贸物流+"为主，精准引进符合未来发展趋势的多业态、多产业，不断升级重塑商贸生态，推动区域产业升级和地方经济发展。

而此次与深圳国际的合作交易亦是公司实现长期发展战略的其中一步。笔者认为华南城正处于换挡提速的理想时刻。加速成长所带来的最终结果，是最终转型升级为粤港澳大湾区综合商贸物流中心、数字中心、创新中心、生活中心，并带来跨越式发展业绩的兑现。

结尾

回归到投资层面，当前市场的估值与华南城的内在价值存在明显的不符。目前华南城的PE仅为2.27倍，明显低于行业平均水平。而PB是0.13，处于破净状态且低于行业平均水平，按照公司当前0.69港元的股价和5.1港元左右的每股净资产计算，即便是恢复到1倍的市净率，其修复空间亦非常可观。

（来源：东方财富Choice）

最后再从资本市场的角度来看，自3月16日高层积极发声稳定政策预期以来，市场有明显回暖的迹象，优质资产有望随之逐步实现估值修复。3月16日至4月1日，恒生指数涨幅达到19.68%。与此同时，注意到华南城同时间段的股价涨幅接近30%。站在当下时点，相信随着发展进程的稳步推进，华南城的增长动能和成长确定性也将不断得到验证，其发展前景和投资价值皆是不言而喻，不妨拭目以待。

（来源：富途牛牛）