万科目标价是多少？房地产龙头股还能持有吗？

　　万科A（000002）还有成长空间吗？2022年4月5日券商评级内容摘要如下：预计2022-2024 年EPS 为2.23/2.55/2.86 元（2022-2023 年前值3.40/3.76 元），A 股（000002 CH）参考可比公司22年PE 均值8.3x（Wind 一致预期），万物云分拆上市加快多元化价值重估，予以22 年11xPE，目标价24.53 元（前值25.58 元），维持“买入”；H 股（2202 HK）参考22 年Q1 平均折价率21%及两地对业绩和多元化业务估值差异，予以A 股折价30%，目标价21.20 港币（前值22.00 港币），上调至“增持”。

　　多元化业务步入收获期，万物云分拆上市顺利推动物管：2021 年万物云实现营收240 亿元，同比+32%。流量端口持续扩张，2021 年在管面积/合约面积同比分别+35.9/+38.0%。同日公司称万物云上市已获受理。物流仓储/ 长租公寓/ 商业2021 年营收同比+68.9/13.9/20.6%。公司持有物业的成熟意味着不再分流公司业绩，随着基础设施REITs 持续扩容，步入成熟期的持有资产有望进一步获得价值重估。

　　销售随景气度回落，拿地审慎权益提升

　　2021 年公司实现销售面积3，808 万平方米，销售额6，278 亿元，同比分别下降18.4%和10.9%，销售均价同比上涨9.3%，说明公司进一步深化主流城市聚焦战略。2021 年万科整体维持审慎的扩张态度，新增项目总建面2，667.4 万平方米，同比-21%，但公司显著提升了权益占比（拿地权益达76%，同比+11pct。2021 年财务结构进一步优化，实现升级换挡，达到绿档标准。2022 年以来，公司发行了20 亿公司债以及80 亿中票，平均利率较2021 年进一步下行27bp 至3.06%。