基本面推升REITs行情 但切莫像股票般炒作

与股市下跌、银行理财跌破净值相比，REITs近期的表现实在是过于抢眼。不但存量产品走势良好，而且新发产品遭遇了“哄抢”，在这背后则是现有的公募REITs底层资产相对优秀的质量。

从REITs的年报上看，9只REITs中有6只的2021年实际收入高于募集说明书中的预测值，幅度在5%至9%之间，实际收入未达到预测值的3只REITs实际年收入比预测值低2%至6%。

从盈利情况看，9只REITs则出现了一些分化，博时蛇口产园REIT和浙商沪杭甬REIT实际净利润金额比预期值高41.82%和21.80%；首钢绿能REIT表现最差，预计净利润0.02亿元，实际亏损0.22亿元。

而在投资者最为看中的分红情况看，目前已有8只公募REITs提前分红，首钢绿能REIT和博时蛇口产园REIT已进行两次分红，累计分红比例分别为97.00%和98.02%。富国首创水务REIT、中金普洛斯REIT和红土盐田港REIT、华安张江REIT只进行过一次分红，分红比例趋于100%。但高速公路类REITs虽然也进行了一次分红，但分红率较低，浙商沪杭甬REIT和平安广州广河REIT累计分红比例分别为31.04%和68.25%。

综合上市后的走势看，9只公募REITs中只有平安广州广河REIT上市后出现了下跌，其他8只REITs的涨幅都超过了15%。

富国首创水务REIT上市后的涨幅为60.27%，排名所有REIT第一；2022年以来涨幅为13.82%，排名所有REITs第二。从业绩上看，富国首创水务REIT2021年营业收入比预测值高9.03%，净利润比预测值高19.75%，已分红金额占可供分配金额比例高达98.94%。

博时蛇口产园REIT上市后的累计涨幅为39.74%，排名所有REITs第三；2022年以来涨幅为17.60%，排名所有REITs第一。博时蛇口产园REIT胜在超高的净利润相比预测值变动率，实际净利润比预测值高41.82%。博时蛇口产园REIT已分红金额占可供分配金额比例同样高达98.02%。

现有公募REITs在资产质量和二级市场的表现总体好于市场预期，这也让新发的REITs成为香饽饽。

4月12日，华夏基金在发行5天后发布了关于华夏中国交建REIT认购申请确认比例结果的公告。公告称，此次发行累计认购规模超1500亿元，公众发售部分的配售比例低至0.84%。这个配售比例已打破去年由中航首钢生物质REIT创下的公募基金产品配售比例历史最低纪录，此前纪录为1.76%。

作为市场上最受关注的基础设施公募REITs，华夏中国交建REIT此前预计的募资总规模为93.99亿元，对标发售的投资者包括战略投资者、网下询价投资者及公众投资者三个类别。其中，战略投资者发售规模占发售总规模的比例为75%，网下投资者发售规模占比17.5%，公众投资者发售规模占比7.5%。

从产品属性看，REITs是一种收益率介于股债之间的、有高派息率、风险收益适中的投资产品，在当前低利率、金融监管趋严背景下，公募REITs为投资者缓解资产荒问题，能够为投资者提供长期、稳定、风险收益适中的投资选择。

但值得注意的是，REITs并不是股票，底层资产多以公共事业为主，难以带来净利润和分红持续的高增长，因此投资者特别需要关注高估值的风险。