德国住房金融2022年最新特色分析

金融业和房地产业是现代经济的两大系统重要性部门。德国住房金融两者基于以住房贷款为核心的住房金融，相互联系、相互依赖，相互循环。一方面，无论是建房还是购房，资金需求量都非常大，自有资金往往难以满足。一个正常运行的金融体系，可以通过发放住房贷款，住房金融有效发挥金融的跨期配置功能，住房金融解决建房或购房的大规模资金筹集问题，在满足居民住房需求的同时，推动房地产行业的发展。另一方面，信息和抵押物是畅通融资的两种相互替代的机制。在信息不对称性的情况下，金融体系的信用扩张或向实体经济提供融资，不得不依赖抵押物来缓解道德风险和逆向选择问题。一个有住房贷款支撑的房地产市场，反过来也可以为信用扩张提供价值稳定的优质抵押物，从而为金融体系融资功能的发挥提供支撑。

不过，从最近几十年全球经济金融实践来看，两者的循环易偏离良性循环轨道，导致房价大起大落。根据国际货币基金组织（IMF，2009）的研究，1970—2008年17个样本国家房地产泡沫破灭次数达47次，平均每个国家为2.76次。房价大起大落会导致金融风险大规模集聚和暴露，甚至会导致金融危机或经济长期停滞。日本经历“失去的二十年”，美国成为2008年国际金融危机的策源地，西班牙、爱尔兰等国在欧债危机中遭受重创，很大程度上均与金融和房地产陷入恶性循环直接相关。

房地产和金融的循环偏离良性循环，与住房金融特别是住房贷款市场失控直接相关。大量研究表明，住房贷款与房价之间存在显著的正相关（Gimenoand Carrascal，2006）。住房贷款是连接金融和房地产部门及其顺周期性的纽带，一旦住房贷款增速失控，两者的顺周期性就会叠加强化。住房贷款增长过快会导致房价快速上涨，房价上涨会降低住房贷款违约率并激励银行发放更多的住房贷款，更多住房贷款的供给则进一步推动房价上涨。

住房贷款市场失控，是货币政策和监管政策共同作用的结果。我们既能看到货币政策对资产价格及其波动性产生的重要影响（Bernanke and Gertler，2000；Ahearne et al.，2005），住房金融也能看到住房贷款体系制度设计与房地产市场之间的关联性（Muellbauer，1992；Tsatsaronis and Zhu，2004；Bernake，2010）。其中，监管政策更具决定性，住房金融或至少更具可操作性。货币政策作为宏观调控政策，更多关注的是经济增长、就业、物价水平等宏观经济变量，难以单独顾及房地产市场。同时，货币政策之所以对房价产生影响，主要机制是影响住房贷款的成本（利率）和可获得性（信贷增速）。合理的监管政策或住房贷款制度设计有利于对冲货币政策对住房贷款成本和可获得性的扰动。伯南克（Bernake，2010）甚至认为，住房金融抑制房地产泡沫的最佳措施不是货币政策，而是监管政策。