贷款价值比2022年公式计算

贷款价值比即住房贷款额与房屋价值之比，是一个与首付比例相对应的概念，贷款价值比直接决定了住房贷款的规模和杠杆水平。贷款价值比越低，首付比例越高，购房的权益性资金要求越多，贷款价值比购房所能申请的贷款就越少。贷款价值比低是德国住房贷款制度的重要特点（Cardarelli，Igan andRebucci，2008；European Central Bank，2009；Drege et al.，2013）。在贷款价值比较长一段时间内，德国的贷款价值比通常为70%，低于美国、日本、英国、法国等国的水平。值得说明的是，德国住房贷款市场在计算贷款价值比时，贷款价值比所使用的房屋评估价是低于即时市场价值的MLV。这意味着，与使用房产市场价值计算贷款价值比的其他国家相比，德国的实际贷款价值比更低。

德国贷款价值比低，主要与德国住房贷款审慎的再融资模式和特定监管规定有关，贷款价值比低的住房贷款拥有再融资的优势。此外，还有其他两方面因素。一是德国是欧洲国家中少有的无住房贷款公共及私人担保计划的国家。这意味着与相同贷款价值比但有担保计划的贷款相比，德国金融机构面临的风险更高。为控制风险，金融机构会追求较有担保计划情形下更低的贷款价值比。二是德国租赁市场发达。德国拥有一个庞大而有效的住房租赁市场，租赁住房质量高。租赁住房为居民提供了购房之外的一个替代性、接受度高的选择，居民特别是中低收入阶层，不用承担大量债务风险也能享受高质量的住房服务。这避免了住房贷款放贷标准的降低，有利于维持较低的贷款价值比。

值得指出的是，2010年以来，随着房价的持续上涨，银行出现了向自有资金比例更低的客户放贷的迹象（Dreger and Kholodilin，2013），德国住房贷款的平均贷款价值比出现了上涨。根据欧洲按揭贷款基金会（EMF，2016）的统计，2015年德国住房贷款的平均贷款价值比为76%，贷款价值比较2011年提高了5个百分点。[插图]为了抑制贷款价值比的上升，德国专门颁布了监管规定，要求银行审查客户是否具有承担债务的能力，否则银行可能因发放不负责任的贷款被起诉。