中金：维持中海物业(02669)“跑赢行业”评级 目标价11.7港元

　　至诚财经获悉，中金发布研究报告称，维持中海物业(02669)“跑赢行业”评级，预计2022/23年归母净利润为12.8/16.7亿港元，目标价11.7港元，较当前股价有35%上行空间。该行预计，公司上半年净利润将同比增长25%，收入同比增长30%，符合市场预期，其中上半年汇率同比变动对报表净利润增速影响在1%以内。

　　该行预计，上半年公司竞标外拓按全年新增5000-6000万平米合约面积目标有序推进，稳步迈向“内生、外拓在管面积1:1的十四五目标，但考虑到上半年部分地区疫情扰动叠加正常季节性因素影响，全年竞标外拓可能略呈前低后高趋势。同时，该行预计上半年公司项目交付节奏保持稳健，叠加2021年管理规模迅速增长，认为上半年基础物管服务收入增长具备支撑。利润端，考虑到公司新签项目以包干制为主，基础物管毛利率可能略微下行、但仍将保持大体平稳。

　　非业主增值服务方面，公司在管案场数量同比有增，预售、案场等业务正常推进;同时，公司工程服务、设计咨询、房屋查验等业务保持积极进展，预计将支持板块利润增长，整体而言该行认为非业主增值服务不会对收入增速造成较大拖拽。车位销售方面：该行预计车位库存去化按进度进行，板块收入预计不低于去年同期。

　　业主增值服务方面，该行认为美居、租售等服务需求受到疫情扰动边际影响，但公司社区团购类业务发展迅速，整体而言板块收入增速或与整体收入增速持平或略快;考虑公司在管资产优质、业主付费能力较强，而业主增值服务基数较低，看好板块收入持续增长。利润端，该行预计业主增值服务毛利率或有微降，主要考虑社区零售等利润率较低业务占比提升，但考虑板块业务利润率基数不高，认为下行幅度可控。